REF
SOLICITARE RESPINGERE
- Pl-x 507 2014 Propunere legislativă
pentru modificarea Legii 51 2006 a serviciilor comunitare de utilităţi publice
- PL-x 134 2015 Proiect de Lege pentru
modificarea şi completarea art 31 din Legea serviciului de alimentare cu apă şi
de canalizare 241 2006
Catre
Camera Deputatilor
Doamnei / Domnului Deputat
Stimata doamna,
Stimate domnule,
Va rugam sa analizati punctul de vedere prezentat mai jos fata de
propunerile de modificare a legii 51/2006 si a legii 241/2006, cu privire la
promovarea incheierii de contracte individuale intre operatorii serviciilor
publice de alimenatre cu apa si de canalizare si proprietarii de apartamente
din cadrul condominiilor si promovarea de distributii orizontale la blocurile
existente si sa stopati aceste propuneri legislative, intrucat sunt neadecvate,
impovaratoare si discriminatorii pentru utilizatori, incorecte in raport cu
legile de baza ale unui condominiu si contrare asiguararii bunei functionari a
asociatiilor de proprietari.
Va rugam totdata sa promovati sprijinirea functionarii
asociatiilor de proprietari si urgentarea rezolvarii prin justitie a litigiilor
interne cu proprietarii rau platniciti, concomitent cu o corelare adecvata
intre prevederilor legale de baza ale gestionarii unui condominiu si
contractarea serviciilor de utilitati dintre operatori si utilizatorii
reprezantand condominii.
Punct
de vedere
Propunerile vizeaza, in principal, obligarea operatorilor de a
incheia contracte individuale cu proprietarii de apartamente din condominii,
fara conditiile de baza de a exista contractul cu asociatia de proprietari si
de a masura consumul general al condominiului la limita de proprietate dintre
sistemul public si instalatia interioara privata a condominiului, precum si
promovarea realizarii de distributii orizontale si de brasamente separate la
apartamentele din blocuri.
Fata de aceste propuneri va rugam sa analizati urmatoarele
observatii si propuneri:
a) - Propunerile nesocotesc legea de baza a unui condominiu (chiar
a definitiei sale), respectiv existenta unei proprietati indivize comune si
faptul ca proprietarii se afla in indiviziune fortata cat exista condominiul si
ca orice metoda de masurare a consumurilor individuale trebuie sa tina seama de
necesitatea masurarii consumului pe ansamblul condominiului, pe conturul sau,
la limita de proprietate (asa cum de altfel prevede art. 42 alin (5) din Legea
51/2006 republicata), intrucat numai astfel se pot masura si consumurile comune
de apa aferente proprietatii indivize dintr-un condominiu, nu numai
cheltuielile cu reparatiile instalatiilor comune, cum prevad propunerile.
Din aceste motive, orice solutie de
bransare si contorizare individuala a apartamentelor dintr-un condominiu
trebuie sa includa si contorizarea consumului de apa pe ansamblul condominiului
si facturarea consumului general, care cuprinde
si consumurile comune si pe cele individuale.
Propunerile de modificare a legilor 51/2006 si
241/2006 republicate criticate nu asigura aceasta cerinta esentiala de
masurarea si facturare a consumului general al condominiului, in raport cu care
sa se asigure repartizarea consumurilor in cadrul condominiului pe baza de
masuratori adecvate.
In cazul aprobarii, operatorii nu vor mai putea masura consumurile
comune, acestea fiind practic trecute in sarcina operatorului, ceea ce va
determina cresteri tarifare corespunzatoare consumurilor comune nefacturate,
intrucat operatorul, pentru a respecta principiile sale legale de functionare,
de autonomie financiara, rentabilitate şi eficienţa economica, de recuperare în totalitate a costurilor furnizării/prestării
serviciilor (conform art. 43 alin (2) lit a), b) si d) din legea 51/2006 rep),
aceste pierderi vor trebui compensate printr-o crestere a tarifului. Pe
langa aceste efect negative de crestere nejustificata a tarifelor, se vor
produce si discriminari intre utilizatori, pentru ca prin aplicarea
propunerilor de modificare a legii sarcina de plata a consumurilor comune din
condominii se va transfera si catre casele individuale, institutiile si agentii
economici, ceea ce va putea general litigii noi si
proteste indreptatite, acesti din urma utilizatori putand anula aceste cresteri
de tarif prin justitie. Altfel spus, propunerile de modificare in loc sa se
rezolve corect problemele, in cazul aprobarii si aplicarii vor genera noi
probleme si motive pentru noi litigii.
b) Propunerile nu tin seama de
specificul alimentarii cu apa, respectiv de faptul ca in
domeniul serviciilor de alimentare cu apa si de canalizare nu pot fi excluse pierderile de apa de pe tevile de dupa contorul de
bransament si alte consumuri, precum spalatul scarilor, udatul spatiilor verzi
din jurul condominiilor, etc., ceea ce constituie consumuri comune de apa ale
condominiului, modelul
facturilor la gaze fiind nerelevant in acest caz.
c) Propunerile nu tin seama si de faptul ca, chiar si acolo unde
se declara ca nu exista consumuri comune (declaratie ce poate fi infirmata
oricand de o simpla avarie in instalatia comuna), precizia de masurare a
consumului general al unui condominiu pe bransament, la limita de proprietate,
nu poate fi inlocuita de precizia masurarii separate si insumate apoi a consumului pe contoare montate in apartamante
si in spatiile comune, chiar daca peste tot exista aceeasi clasa de precizie a
contoarelor, pentru simplul fapt ca masurarea consumului general este mai precisa,
intrucat contorul general functioneaza pe o plaja de debite cu erori mai mici,
de regula peste debitul tranzitoriu, in raport cu contoarele din apartamente,
care pot adesea functiona cu erori mai mari, sub debitul tranzitoriu si uneori
pot functiona chiar si sub debitul minim. Cazul frecvent in care contoarele ce
masoara consumul pe apartamente si alte spatii din condominiu (spalatorii,
etc.) nu sesizeaza consumurile generate de scurgerea apei prin robinetii
defecti, aceste debite fiind sub debitul minim, poate genera diferente
suplimentare fata de masurarea consumului general pe contorul de bransament,
acesta sesizand suma scurgerilor din apartamente, care este de regula peste
debitul minim al contorului general.
Aceste realitati specifice din domeniul apei dezvolta argumentul urmator: in interiorul unui condominiu
nu putem monta decat repartitoare pentru consumul de apa (intrucat acestea
asigura doar repartizarea consumului proportional cu inregistrarile
individuale, tinand seama obligatoriu de consumul general de ansamblu al
condominiului), intrucat la consumul individual al unui apartament se adauga si
consumul comun, precum si erorile de masura interne, aminitte mai sus, precum
si pierderile instalatiilor comune ale blocului, de exemplu a conductelor verticale
intre etaje care exista si la distributia orizontala.
Prin urmare, chiar si la
distributia orizontala nu putem denumi decat repartiroare contoarele montate
pentru apartamente, fiind de aceea o eroare prevederea legala a art. 42 alin
(6) lit. a) din legea 51/2006 rep., care trebuie corectata in sensul denumirii
drept repartitoare a contoarelor montate in cazul distributiei orizontale
pentru apartamente. Prevederea de la art. 42 alin (6)
lit. a) lasa sa se inteleaga ca daca avem distributie orizontala nu mai avem
consum comun, prin definirea drept contoare a repartitoarelor montate la
apartamente in cazul distributiei orizontale, ceea ce este o evidenta eroare!
Si bransament separat daca isi face de exemplu un spatiu de la parter cu alta
destinatie decat locuinta, tot trebuie sa i se factureze si consumul comun, in
functie de consumul general masurat la bransamentul condominiului, pentru ca
intr-un condominiu raspunderea pentru proprietatea indiviza comuna, implicit
pentru consumurile comune, nu poate fi eliminata.
Tinand
seama de prevederile codului civil si ale art. 32 al (3) din HG 1588/2007
privind normele de aplicare a Legii 230/2007, care spune ca, citam: ”Niciun
proprietar de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă nu va fi exceptat de la obligatia de a contribui la plata
cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din
proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă ori în alte situaţii”, pentru eliminarea oricaror confuzii, art. 42 alin (6) ar
trebui sa cuprinda si o noua prevedere lamuritoare, solicitandu-va analiza
oportunitatii promovarii urmatoarei propuneri de completare a alin (6) din art.
42 din legea 51/2006 rep., din textul urmator, cu lit. c):
”c) În toate cazurile de individualizare a
consumurilor de utilitati in vederea contractarii si facturarii individuale,
plata consumurilor proprii nu scuteşte niciun proprietar de la plata
contribuţiei la cheltuielile comune, respectiv de la plata contributiei la
consumurile comune ale unui condominiu, factura individuala cuprinzand
obligatoriu alaturi de consumul individual si cota din consumul comun.”
d) -
Propunerile nu tin seama de prevederile art. 40 alin (2) din HG 1588/2007 cu
privire la suportarea de catre proprietari a costurilor suplimentare cu
gestiunea facturarii individuale, separate de consumul tarifat, care coroborat
cu nesuportarea consumurilor comune proprii unui condominiu va conduce, asa cum
am aratat si la observatiile de la punctul a) la cresteri tarifare nelegitime,
pentru ca aceste costuri apartin exclusiv doar unui condominiu (parte fiind
costuri pentru gestiunea instalatiilor private ale condominiului, parte fiind
consturi cu consumul comun al condominiului).
Propuenrea nu tine astfel seama
de faptul ca aceste costuri suplimentare trebuie inscrise in factura separat si
nu trebuie incluse in tarif, tariful trebuind sa acope doar cheltuielile
cu gestionarea sistemului public, nu si consturile de gestionare a contoarelor
de apartament aferente instalatiilor private din condominiu. In cazul
includerii in tarif a costurilor cu gestiunea repartitoarelor/contoarelor de
apartament, parte din responsabilitatea de plata se transfera de asemenea
discriminatoriu si nelegal catre ceilalti utilizatori, case, agenti economici
si institutii. Ceea ceva genera noi probleme, dupa cum am aratat.
e) - Argumentarea propunerii legislative care promoveaza
individualizarea consumurilor si distributia orizontala, respectiv
posibilitatea inchiderii consumului unui rau platnic are in lege si in practica
sustinuta de lege alte rezolvari, prin justitie. Oprirea apei nu este insa o
solutie decat in extremis, avand in vedere calitatea vietii si igiena pe care
trebuie sa o mentina un proprietar, cu efecte sensibile si pentru restul
proprietarilor. Nu este insa obligatoriu sa locuiasca la bloc o persoana care
nu poate sa isi asume statutul de proprietar de apartament si daca nu se poate
alinia la traiul in comun pe care il obliga statutul de proprietar de
apartament, respectiv daca nu-si plateste intretinerea, inclusiv consumul
comun, pe care trebuie sa-l plateasca si daca nu locuieste in aparatament
si/sau nu are consum individual. Asociatia isi poate recupera astfel pierderile
pe calea justitiei Dar in locul promovarii unor inlesniri la rezolvarea mai
rapida in justitie a cazurilor de rau platnici, propunerile vizate promoveaza
solutii nelegale si impovaratoare pentru operatori si proprietari.
Prin urmare, cu privire la
promovarea distributiei orizontale de catre asociatiile de proprietari pentru
motivul invocat de catre propunerile legislative criticate, respectiv pentru de
asigurare a posibilitatii inchiderii apei unui proprietar rau platnic,
consideram ca in primul rand trebuie avuta in vedere prevederea existenta de
rezolvare a litigiului din cadrul asociatiei pe cale legala.
Pe de alta parte, consideram ca se
impune o analiza cost/beneficiu, care sa fie facuta de la caz la caz de catre
asociatii cu sprijinul unor specialisti, costurile si afectarea cladirii fiind
diferite, daca luam in considerare numai numarul de etaje si de apartamente
dintr-un condominiu. Pe langa noile constructii, distributia orizontala poate
fi eventual o solutie la condominii mici, cu doar cateva apartamente, acolo
unde proprietarii nu se inteleg intre ei, dar e foarte putin probabil sa fie
eficienta la blocurile de locuinte existente cu multe apartamente.
Astfel, pe
langa nesocotirea elementului esential de la care pleaca toate regulile legii
locuintei si ale asociatiilor de proprietari (proprietatea comuna indiviza),
obligarea operatorilor de a incheia contracte individuale cu proprietarii de
apartamente nesocoteste si prevederile legale privind executarea rauplatnicilor
si masurile necesare organizarii corecte a asociatiilor de
proprietari. Acolo unde nu se aplica legea, aceste asociatii se
deresponsabilizeaza, se amplifica incalcarile legii cu privire la obligatiile
de gestionare a bunurilor comune din condominii si apar cu adevarat probleme
din cauza rau platnicilor. Insa acolo unde exista persoane care profita de
lipsa functionarii adecvate a asociatiilor de proprietari, ori nu sunt capabili
sa respecte respecte standardul de viata in comun dintr-un bloc de locuinte,
trebuie puse in miscare prevederile legale stabilite de lege care trebuie sa
conduca la plata silita sau la schimbarea proprietarului (recuperarea
prejudiciilor prin vanzarea proprietatii).
In
concluzie, constatam ca desi situatia actuala ne indica un lant intreg de
nerespectari ale prevederilor legale ale functionarii asociatiilor de
proprietari, in loc ca aceste prevederi legale sa fie intarite, dimpotriva,
situatia nelegala este acceptata, consecinele acesteia fiind considerate drept
argumente pentru noile prevederi, fapt care amplifica incalcarea legii.
Din aceste
motiv, consideram ca neaplicarea
legii de funtionare si de control al functionarii asociatiilor de proprietari,
precum si incalcarea legii de baza a unui condominium prin anumite prevederi
legale contradictorii, asa cum am aratat mai sus ca este art. 42 alin (6) lit
a) din legea 51/2006 rep., nu pot sa fie un motiv de modificare a legii prin
care sa se amplifice incalcarea acesteia.
Propunerile criticate arata astfel
ca fata de neaplicari si incalcari ale legii se promoveaza modificari ale legii
in sensul amplificarii incalcarii acestora, fapt daunator tuturor, pentru care
va rugam sa initiati demersurile necesare stoparii aprobarii propunerilor de
modificare a legii 51/2006 si 241/2006 republicate prezentate in atasamente.
Atasam proiectele de modificare a Legii 51/2006 si ale
Legii 241/2006 republicate, aflate in dezbatere la Camera Deputatilor.
Cu deosebită consideraţie,
|
Mihai MEREUŢĂ
Presedinte
|
Radu DUMITRESCU
Consultant
|
