Studiul sectorului de locuit din Romania este al cincelea dedicat analizarii reformei sectorului
locuintelor din tarile cu economie in tranzitie
realizat de Comisia UNECE pentru Asezari Umane.
Apartamentele in
blocuri de locuit :
O
mare parte a fondului de locuinte din Romania este formata din blocuri de
locuinte realizate de stat in diferite sisteme constructive. Mare parte a
acestor apartamente a fost vanduta proprietarilor privati, o masura care s-a
bucurat de un sprijin larg la vremea
respectiva, reflectand preferinta puternica a populatiei sa aiba o locuinta in
proprietate.
In legatura cu
apartamentele situate in blocuri s-au identificat o serie de probleme majore:
1. De natura fizica . Un numar semnificativ
de blocuri se pare ca sufera de probleme
structurale majore. Marea majoritate par sa fie necorespunzator izolate,
provocand un discomfort major si punand
in pericol sanatatea si chiar viata, atat in caldura verii cat si in frigul,
iernii. Izolatiile necorespunzatoare, alaturi de infrastructura interna si
externa prost intretinute, conduc la pierderi si costuri relativ ridicate ale
utilitatilor. Una din problemele fundamentale este aceea ca nu exista o analiza completa a acestor
conditii fizice si prin urmare, nu exista o cunoastere a dimensiunii si
extinderii problemelor, nici a costurilor pe care le-ar antrena remedierea lor.
2. De natura
institutionala. Proprietatea din cadrul blocurilor a
fost fragmentata in proprietati multiple asupra apartamentelor, in cadrul unor
condominioane, incluzand si proprietatea publica acola unde locatarii nu au
putut sau nu au vrut sa cumpere. Aceasta situatie se complica si
mai mult prin inchirierea si
subinchirierea apartamentelor. Executarea lucrarilor de constructie, plata
pentru utilitati, precum si alte probleme de interes comun pentru locatarii
dion cadrul condominiumului, depind de eficienta asociatiilor respective de
proprietari. Aceasta variaza considerabil si nu are o baza solida in legislatie.
3. De natura
economica.
Dupa ce face fata cheltuielilor zilnice, numai o parte relative mica a
familiilor care au apartamente in proprietate, mai au resurse disponibile
suficiente cu care sa contribuie la costul intretinerii regulate si a
reparatiilor minore; sunt si mai putini cai care pot face economii pentru
reparatii minore ale cladirilor. In consecinta, nu putem astepta ca conditia
generala a blocurilor de locuinte sa se deterioreze si sa creasca numarul
apartamentelor necorespunzator pentru a fi locuite.o parte semnificativa a
familiilor nu pot face fata nici cheltuielilor legate de incalzirea si
furnizarea altor utilitati – de regula personae in varsta cu pensii fixe- si statutul lor de locatari
poate fi mentinut numai prin subventii
allocate companiilor de stat furnizoare de utilitati si tolerarea, de
catre acestia, a arieratelor crescande.
4. De natura
financiara. Desi detinerea unui apartament in
proprietate este un capital, lipsa generala a intretinerii si a reparatiilor
poate fi usor considerat ca un risc important pentru orice potential investitor
privat, ceea ce face dificila obtinerea unei ipoteci, intr-o piata financiara
slab dezvoltata.Exista deasemenea, putine resurse publice disponibile pentru
proprietarii de locuinte.
5. De natura sociala. Multi proprietari
investesc in imbunatatirea propriului apartament. Dar de cele mai multe ori ,
nu se fac investitii in structura care constituie proprietate comuna sau in
infrastructura cladirii, datorita existentei unor locatari care nu au
posibilitatea sa contribuie financiar si/sau a slabei colaborari din cadrul
asociatiilor. Situatia este exacerbate prin faptul ca cei care au posibilitatea
sa dea bani, isi gasesc propria solutie prin plecarea din apartament si
cumpararea unui apartament nou de calitate mai buna. Aceasta poate reprezenta o
prima faza a polarizarii sociale, care va conduce in final la concentrarea mai
accentuata a familiilor sarace in aceste blocuri de locuinte. Daca aceste
probleme nu vor fi redresate , Romania se va confrunta cu perspective unor
ghetto-uri cu famili sarace, prinse literalmente in capcana unor
proprietati necorespunzatoare, pe care
nu au posibilitatea sa le intretina.
RECOMANDARI:
In ciuda
amploarei problemelor de locuire cu care
se comfrunta Romania, pot fi gasite solutii eficiente. Acestea necesita, insa,
actiunea serioasa si neintarziata a statului. Cu alte cuvinte, piata libera
actionand singura nu va fi suficienta sa
se faca fata problemelor de locuire actuale si de perspective ale tarii.
Statul
roman va trebui sa puna la dispozitie in continuare resurse financiare pentru
investitii directe in locuire, pe o scara mult mai mare decat in present. Mare
parte din acestea s-ar putea obtine prin redirectionarea resurselor care se
pierd in present cu finantarea indirecta a unor probleme de locuire. Cu toate
acestea nu ne putem astepta, in mod realist, decat ca statul sa faca fata
intr-o masura mica la necesarul de
resurse, iar necesitatea de actionare a
statului este mai ampla decat simpla
investitie. In anii urmatori, investitiile private trebuie sa fie accesibile la
o scara mult mai mare pentru a face fata problemelor de locuire. Aceste
investitii private vor fi necesare nu numai din partea societatilor comerciale,
dar si din partea populatiei si a gospodariilor din tara.
Prin
urmare Guvernul Romaniei are un rol foarte clar si important in dezvoltarea si
mentinerea unui cadru care sa incurajeze, sa faciliteze si sa ajute in mod
direct investitia privata in locuire, in asa fel incat sa fie cuprinse toate
problemele. Aceasta necesita o mai buna dezvoltare a sectorului de locuire,
decat in acceptiunea actuala; si pornind de la aceasta intelegere, este
necesara o abordare strategica care sa depaseasca expresia actuala a
intentiilor si care sa stabileasca planuri si programe clare de actiune, in
vederea atingerii obiectivelor. Se spera
ca acest raport va oferi o baza utila si corespunzatoare pentru aceasta
intelegere si aceasta abordare.
Abordarea generala la nivelul Guvernului
Romaniei
1. Necesitatea absoluta de cunoastere si recunoastere
a amploarei, extinderii si complexitatii problemelor de locuire din Romania,
dupa cum s-a aratat in acest raport. In consecinta, este necesara si angajarea,
mai puternica decat in prezent, a Guvernului in interventia activa pe piata
locuintelor, pentru a imbunatatii eficienta functionarii pietelor. Daca vointa
politica pentru aceasta schimbare nu este eficient de puternica ca sa aiba
efectele corespunzatoare, nu vor putea fi puse in aplicare toate celelalte
recomandari. Mai mult chiar, unele aspecte ale situatiei actuale arata ca
aceasta interventie a Guvernului trebuie facuta in cel mai scurt timp, pentru
ca situatia sa nu iasa de sub control.
2. Fara a pune in vreun
fel sub semnul intrebarii importanta fortelor pietei in rezolvarea numeroaselor
probleme de locuire ale Romaniei,
Guvernul va trebui sa recunoasca faptul ca conditiile de locuire ale unei parti
semnificative a cetatenilor tarii nu pot fi sustinute la un nivel satisfacator
fara punerea la dispozitie a unor resurse financiare, in afara pietelor
normale. Este necesar un angajament suplimentar pentru a asigura alocarea in
continuare a unor fonduri publice, mai bine directionate. Acestea vor trebui sa
fie mai substantiale decat in prezent.
3. Guvernul este
chemat sa acorde o mai mare atentie rolului sectorului de locuire in cadrul
economiei nationale in contextul in care dezvoltarea economica este considerata
ca prioritate principala a tarii. Pe de
alta parte , constructia si renovarea si
intretinerea constructiilor de locuinte contribuie semnificativ la activitatile
economice si la crearea de noi locuri de munca. Pe de alta parte preturile
corespunzatoare pentru populatia activa
economic trebuie considerata ca o componenta de baza a infrastructurii tarii.
4. Oatentie deosebita
trebuie acordata procesului de formare a
strategiei, politicilor si planurilor, la toate nivelele, dar sub conducerea
guvernului tarii. In special, documentele strategice trebuie considerate ca
fiind inceputul si nu sfarsitul procesului acordandu-se mai multa grija felului in
care planurile si politicile vor fi puse
in aplicare , avandu-se grija ca in implementarea procesului de formulare a strategiei trebuie
antrenati toti potentialii actori
implicati in procesul implementarii, pentru a maximiza sansele de succes.
5. Legea
cadastrului va trebui completata cu
prevederi privind inregistrarea obligatorie. In cadrul legii, vor trebui clarificate
conditiile de inregistrare.
6. Legea locuintei va
trebui extinsa cu prevederile legate de :
·
organizarea si inregistrarea
obligatorie a asociatiilor de proprietari;
·
reglementarea relatiilor dintre
diferitii proprietari in cadrul condominiului, in special cele legate de
managementul eficient;
·
contractarea prin diferite modalitati,
a serviciilor cu companiile furnizoare de utilitati.
Educatie, formare si promovare
Este
necesar sa fie cunoscuta nevoia de a se adresa mentalitatii noilor generatii de
proprietari / rezidenti, multi dintre acestia avand perceptia ca
reparatiile si intretinerea proprietatii lor este de datoria si rolul autoritatilor
locale sau societatii de managenent. O data
acceptata aceasta situatie , este necesara crearea unui program de
educare, care sa-i faca pe proprietri sa inteleaga ca responsabilitatea lor este sa investeasca in propria proprietate,
sa protejeze valoarea acesteia si sa-i asigure functia de baza- aceea de
locuire.
este necesara si sustinerea dezvoltarii
profesionale continue a personalului la nivel national si local, pe linia
locuirii, a planificarii urbane, controlului , infrastructurii, precum si a altor
profesiuni conexe, in scopul revitalizarii pregatirii si performantei din
intregul sector de locuire.
Guvernul
va trebui sa sprijine scheme de asistenta tehnica pentru banci, in vederea
pregatirii pe4rsonalului in probleme de credit ipotecar, de exemplu plati intarziate in fazele initiale ale returnarii creditului.
Asemenea scheme alternative ar putea fi
utile in mediul inflationist din Romania si ar putea fi utilizate cu succes
pentru a extinde accesul la creditul ipotecar pentru familiile cu venit
moderat, fara a fi nevoie de a interveni
cu subventii de stat.
Practica
alocarii de subventii publice companiilor furnizoare de servicii ar trebui
inlocuita cu un sistem nou de sustinere financiara, directionat , pentru plata
utilitatilor de catre familiile cele mai vulnerabile din punct de vedere
social.
Finante
Stmulentele
de impozitare ar putea fi instrumente de luat in considerare pentru incurajarea
constructiilor noi de locuinte. Scutirea de taxe de proprietate trebuie
acordata proprietarilor care investesc
in reabilitarea cladirilor de locuit cu mai multe niveluri.
Vor fi necesare fonduri mai mari pentru
sustinerea activitatii autoritatilor locale in domeniul locuirii. Autoritatile
locale trebuie sa adopte o abrdare directa pro-activa, a locuirii , in care
sa-si asume rolul si responsabilitatea de a asigura o calitate corespunzatoare
a locuirii. Trebuie sa aiba o imagine
clara a situatiei locuirii pe plan local
si sa elaboreze o strategie practica pentru a face fata problemelor actuale.
Un parteneriat util pentru autoritatile va fi cu
comunitatile locale, inclusiv familiile din cadrul asociatiilor de proprietari
din blocuri.
Starea necorespunzatoare a fondului de locuit
Ministerul
ar trebui sa definitiveze evaluarea conditiilor din cadrul fondului actual de locuinte, cuantificand nivelul
investitiilor necesare pentru atingerea
standardelor minime. Actiunile
vor trebui sa cuprinda reparatii,
modernizari, remodelari, si chiar reconstructii, pentru a remedia starea
necorespunzatoare care va aparea daca se
continua neglijarea problemelor:
·
organizarea ciclica a intretinerii si
reparatiilor necesare;
·
inspectarea periodica a cladirilor si
completarea cartii tehnice a cladirii ;
·
utilizarea cladirilor si
infrastructurii in concordanta cu manualele de functionare; informarea
autoritatilor publice in cazuri de accidente tehnice;
·
crearea si utilizarea unui fond de
rulment pentru acoperirea costurilor viitoare
de intretinere si reparatii.
Locuirea
durabila necesita un management profesional; cu toate acestea politica
actuala se bazeaza pe entuziasmul si
activitatea unor locatari lipsiti de experienta. Se recomanda ca autoritatile locale sa-si asume
rolul de facilitare in crearea acestor parteneriate, primind sprijin din partea
guvernului si a altor organisme interesate in procesul de regenerare a acestei
componente-cheie a scenei locuirii.
Guvernul
va trebui sa acorde prioritate absoluta constientizarii publice a nevoi de
regenerare si reconstruire a fondului de locuinte existent. Trebuie creata o
mai mare intelegere in randul proprietarilor de locuinte, a caror mentalitate
actuala reduce posibilitatea angajarii lor active si totale in imbunatatirea
situatiei lor proprii.
Parcurgand
acest studiu nu putem decat sa salutam cele semnalate de catre Comisia
Economica pentru Europa din cadrul Natiunilor Unite si sa amintim ca in marea
lor majoritate acestea reprezinta punctul de vedere al asociatiilor de
proprietari dat publicitatii de nenumarate ori!
Speram intr-o punere in practica cat
mai rapida a concluziilor acestui studiu!
