vineri, 12 septembrie 2014
STUDIU PRIVIND SECTORUL DE LOCUIT IN ROMANIA 2000
Studiul sectorului de locuit din Romania este al cincelea dedicat analizarii reformei sectorului
locuintelor din tarile cu economie in tranzitie
realizat de Comisia UNECE pentru Asezari Umane.
Apartamentele in
blocuri de locuit :
O
mare parte a fondului de locuinte din Romania este formata din blocuri de
locuinte realizate de stat in diferite sisteme constructive. Mare parte a
acestor apartamente a fost vanduta proprietarilor privati, o masura care s-a
bucurat de un sprijin larg la vremea
respectiva, reflectand preferinta puternica a populatiei sa aiba o locuinta in
proprietate.
In legatura cu
apartamentele situate in blocuri s-au identificat o serie de probleme majore:
1. De natura fizica . Un numar semnificativ
de blocuri se pare ca sufera de probleme
structurale majore. Marea majoritate par sa fie necorespunzator izolate,
provocand un discomfort major si punand
in pericol sanatatea si chiar viata, atat in caldura verii cat si in frigul,
iernii. Izolatiile necorespunzatoare, alaturi de infrastructura interna si
externa prost intretinute, conduc la pierderi si costuri relativ ridicate ale
utilitatilor. Una din problemele fundamentale este aceea ca nu exista o analiza completa a acestor
conditii fizice si prin urmare, nu exista o cunoastere a dimensiunii si
extinderii problemelor, nici a costurilor pe care le-ar antrena remedierea lor.
2. De natura
institutionala. Proprietatea din cadrul blocurilor a
fost fragmentata in proprietati multiple asupra apartamentelor, in cadrul unor
condominioane, incluzand si proprietatea publica acola unde locatarii nu au
putut sau nu au vrut sa cumpere. Aceasta situatie se complica si
mai mult prin inchirierea si
subinchirierea apartamentelor. Executarea lucrarilor de constructie, plata
pentru utilitati, precum si alte probleme de interes comun pentru locatarii
dion cadrul condominiumului, depind de eficienta asociatiilor respective de
proprietari. Aceasta variaza considerabil si nu are o baza solida in legislatie.
3. De natura
economica.
Dupa ce face fata cheltuielilor zilnice, numai o parte relative mica a
familiilor care au apartamente in proprietate, mai au resurse disponibile
suficiente cu care sa contribuie la costul intretinerii regulate si a
reparatiilor minore; sunt si mai putini cai care pot face economii pentru
reparatii minore ale cladirilor. In consecinta, nu putem astepta ca conditia
generala a blocurilor de locuinte sa se deterioreze si sa creasca numarul
apartamentelor necorespunzator pentru a fi locuite.o parte semnificativa a
familiilor nu pot face fata nici cheltuielilor legate de incalzirea si
furnizarea altor utilitati – de regula personae in varsta cu pensii fixe- si statutul lor de locatari
poate fi mentinut numai prin subventii
allocate companiilor de stat furnizoare de utilitati si tolerarea, de
catre acestia, a arieratelor crescande.
4. De natura
financiara. Desi detinerea unui apartament in
proprietate este un capital, lipsa generala a intretinerii si a reparatiilor
poate fi usor considerat ca un risc important pentru orice potential investitor
privat, ceea ce face dificila obtinerea unei ipoteci, intr-o piata financiara
slab dezvoltata.Exista deasemenea, putine resurse publice disponibile pentru
proprietarii de locuinte.
5. De natura sociala. Multi proprietari
investesc in imbunatatirea propriului apartament. Dar de cele mai multe ori ,
nu se fac investitii in structura care constituie proprietate comuna sau in
infrastructura cladirii, datorita existentei unor locatari care nu au
posibilitatea sa contribuie financiar si/sau a slabei colaborari din cadrul
asociatiilor. Situatia este exacerbate prin faptul ca cei care au posibilitatea
sa dea bani, isi gasesc propria solutie prin plecarea din apartament si
cumpararea unui apartament nou de calitate mai buna. Aceasta poate reprezenta o
prima faza a polarizarii sociale, care va conduce in final la concentrarea mai
accentuata a familiilor sarace in aceste blocuri de locuinte. Daca aceste
probleme nu vor fi redresate , Romania se va confrunta cu perspective unor
ghetto-uri cu famili sarace, prinse literalmente in capcana unor
proprietati necorespunzatoare, pe care
nu au posibilitatea sa le intretina.
RECOMANDARI:
In ciuda
amploarei problemelor de locuire cu care
se comfrunta Romania, pot fi gasite solutii eficiente. Acestea necesita, insa,
actiunea serioasa si neintarziata a statului. Cu alte cuvinte, piata libera
actionand singura nu va fi suficienta sa
se faca fata problemelor de locuire actuale si de perspective ale tarii.
Statul
roman va trebui sa puna la dispozitie in continuare resurse financiare pentru
investitii directe in locuire, pe o scara mult mai mare decat in present. Mare
parte din acestea s-ar putea obtine prin redirectionarea resurselor care se
pierd in present cu finantarea indirecta a unor probleme de locuire. Cu toate
acestea nu ne putem astepta, in mod realist, decat ca statul sa faca fata
intr-o masura mica la necesarul de
resurse, iar necesitatea de actionare a
statului este mai ampla decat simpla
investitie. In anii urmatori, investitiile private trebuie sa fie accesibile la
o scara mult mai mare pentru a face fata problemelor de locuire. Aceste
investitii private vor fi necesare nu numai din partea societatilor comerciale,
dar si din partea populatiei si a gospodariilor din tara.
Prin
urmare Guvernul Romaniei are un rol foarte clar si important in dezvoltarea si
mentinerea unui cadru care sa incurajeze, sa faciliteze si sa ajute in mod
direct investitia privata in locuire, in asa fel incat sa fie cuprinse toate
problemele. Aceasta necesita o mai buna dezvoltare a sectorului de locuire,
decat in acceptiunea actuala; si pornind de la aceasta intelegere, este
necesara o abordare strategica care sa depaseasca expresia actuala a
intentiilor si care sa stabileasca planuri si programe clare de actiune, in
vederea atingerii obiectivelor. Se spera
ca acest raport va oferi o baza utila si corespunzatoare pentru aceasta
intelegere si aceasta abordare.
Abordarea generala la nivelul Guvernului
Romaniei
1. Necesitatea absoluta de cunoastere si recunoastere
a amploarei, extinderii si complexitatii problemelor de locuire din Romania,
dupa cum s-a aratat in acest raport. In consecinta, este necesara si angajarea,
mai puternica decat in prezent, a Guvernului in interventia activa pe piata
locuintelor, pentru a imbunatatii eficienta functionarii pietelor. Daca vointa
politica pentru aceasta schimbare nu este eficient de puternica ca sa aiba
efectele corespunzatoare, nu vor putea fi puse in aplicare toate celelalte
recomandari. Mai mult chiar, unele aspecte ale situatiei actuale arata ca
aceasta interventie a Guvernului trebuie facuta in cel mai scurt timp, pentru
ca situatia sa nu iasa de sub control.
2. Fara a pune in vreun
fel sub semnul intrebarii importanta fortelor pietei in rezolvarea numeroaselor
probleme de locuire ale Romaniei,
Guvernul va trebui sa recunoasca faptul ca conditiile de locuire ale unei parti
semnificative a cetatenilor tarii nu pot fi sustinute la un nivel satisfacator
fara punerea la dispozitie a unor resurse financiare, in afara pietelor
normale. Este necesar un angajament suplimentar pentru a asigura alocarea in
continuare a unor fonduri publice, mai bine directionate. Acestea vor trebui sa
fie mai substantiale decat in prezent.
3. Guvernul este
chemat sa acorde o mai mare atentie rolului sectorului de locuire in cadrul
economiei nationale in contextul in care dezvoltarea economica este considerata
ca prioritate principala a tarii. Pe de
alta parte , constructia si renovarea si
intretinerea constructiilor de locuinte contribuie semnificativ la activitatile
economice si la crearea de noi locuri de munca. Pe de alta parte preturile
corespunzatoare pentru populatia activa
economic trebuie considerata ca o componenta de baza a infrastructurii tarii.
4. Oatentie deosebita
trebuie acordata procesului de formare a
strategiei, politicilor si planurilor, la toate nivelele, dar sub conducerea
guvernului tarii. In special, documentele strategice trebuie considerate ca
fiind inceputul si nu sfarsitul procesului acordandu-se mai multa grija felului in
care planurile si politicile vor fi puse
in aplicare , avandu-se grija ca in implementarea procesului de formulare a strategiei trebuie
antrenati toti potentialii actori
implicati in procesul implementarii, pentru a maximiza sansele de succes.
5. Legea
cadastrului va trebui completata cu
prevederi privind inregistrarea obligatorie. In cadrul legii, vor trebui clarificate
conditiile de inregistrare.
6. Legea locuintei va
trebui extinsa cu prevederile legate de :
·
organizarea si inregistrarea
obligatorie a asociatiilor de proprietari;
·
reglementarea relatiilor dintre
diferitii proprietari in cadrul condominiului, in special cele legate de
managementul eficient;
·
contractarea prin diferite modalitati,
a serviciilor cu companiile furnizoare de utilitati.
Educatie, formare si promovare
Este
necesar sa fie cunoscuta nevoia de a se adresa mentalitatii noilor generatii de
proprietari / rezidenti, multi dintre acestia avand perceptia ca
reparatiile si intretinerea proprietatii lor este de datoria si rolul autoritatilor
locale sau societatii de managenent. O data
acceptata aceasta situatie , este necesara crearea unui program de
educare, care sa-i faca pe proprietri sa inteleaga ca responsabilitatea lor este sa investeasca in propria proprietate,
sa protejeze valoarea acesteia si sa-i asigure functia de baza- aceea de
locuire.
este necesara si sustinerea dezvoltarii
profesionale continue a personalului la nivel national si local, pe linia
locuirii, a planificarii urbane, controlului , infrastructurii, precum si a altor
profesiuni conexe, in scopul revitalizarii pregatirii si performantei din
intregul sector de locuire.
Guvernul
va trebui sa sprijine scheme de asistenta tehnica pentru banci, in vederea
pregatirii pe4rsonalului in probleme de credit ipotecar, de exemplu plati intarziate in fazele initiale ale returnarii creditului.
Asemenea scheme alternative ar putea fi
utile in mediul inflationist din Romania si ar putea fi utilizate cu succes
pentru a extinde accesul la creditul ipotecar pentru familiile cu venit
moderat, fara a fi nevoie de a interveni
cu subventii de stat.
Practica
alocarii de subventii publice companiilor furnizoare de servicii ar trebui
inlocuita cu un sistem nou de sustinere financiara, directionat , pentru plata
utilitatilor de catre familiile cele mai vulnerabile din punct de vedere
social.
Finante
Stmulentele
de impozitare ar putea fi instrumente de luat in considerare pentru incurajarea
constructiilor noi de locuinte. Scutirea de taxe de proprietate trebuie
acordata proprietarilor care investesc
in reabilitarea cladirilor de locuit cu mai multe niveluri.
Vor fi necesare fonduri mai mari pentru
sustinerea activitatii autoritatilor locale in domeniul locuirii. Autoritatile
locale trebuie sa adopte o abrdare directa pro-activa, a locuirii , in care
sa-si asume rolul si responsabilitatea de a asigura o calitate corespunzatoare
a locuirii. Trebuie sa aiba o imagine
clara a situatiei locuirii pe plan local
si sa elaboreze o strategie practica pentru a face fata problemelor actuale.
Un parteneriat util pentru autoritatile va fi cu
comunitatile locale, inclusiv familiile din cadrul asociatiilor de proprietari
din blocuri.
Starea necorespunzatoare a fondului de locuit
Ministerul
ar trebui sa definitiveze evaluarea conditiilor din cadrul fondului actual de locuinte, cuantificand nivelul
investitiilor necesare pentru atingerea
standardelor minime. Actiunile
vor trebui sa cuprinda reparatii,
modernizari, remodelari, si chiar reconstructii, pentru a remedia starea
necorespunzatoare care va aparea daca se
continua neglijarea problemelor:
·
organizarea ciclica a intretinerii si
reparatiilor necesare;
·
inspectarea periodica a cladirilor si
completarea cartii tehnice a cladirii ;
·
utilizarea cladirilor si
infrastructurii in concordanta cu manualele de functionare; informarea
autoritatilor publice in cazuri de accidente tehnice;
·
crearea si utilizarea unui fond de
rulment pentru acoperirea costurilor viitoare
de intretinere si reparatii.
Locuirea
durabila necesita un management profesional; cu toate acestea politica
actuala se bazeaza pe entuziasmul si
activitatea unor locatari lipsiti de experienta. Se recomanda ca autoritatile locale sa-si asume
rolul de facilitare in crearea acestor parteneriate, primind sprijin din partea
guvernului si a altor organisme interesate in procesul de regenerare a acestei
componente-cheie a scenei locuirii.
Guvernul
va trebui sa acorde prioritate absoluta constientizarii publice a nevoi de
regenerare si reconstruire a fondului de locuinte existent. Trebuie creata o
mai mare intelegere in randul proprietarilor de locuinte, a caror mentalitate
actuala reduce posibilitatea angajarii lor active si totale in imbunatatirea
situatiei lor proprii.
Parcurgand
acest studiu nu putem decat sa salutam cele semnalate de catre Comisia
Economica pentru Europa din cadrul Natiunilor Unite si sa amintim ca in marea
lor majoritate acestea reprezinta punctul de vedere al asociatiilor de
proprietari dat publicitatii de nenumarate ori!
Speram intr-o punere in practica cat
mai rapida a concluziilor acestui studiu!
OBSERVATII 2012
OBSERVATII 2012
Cu privire la consolidarea antiseismica
·
Consideram potrivite
masurile de inasprire a legislatiei prin sanctionarea proprietarilor care
impiedica desfasurarea programului dar sanctiunile ar trebui sa fie aplicate si autoritatilor
locale cand:
Nu se pun la dispozitie locuinte pe perioada consolidarii.
Nu se respecta termenele in executarea lucrarilor de consolidare.
Nu se raporteaza transparent motivele intarzierilor.
·
Pentru intarzierea /
blocarea consolidarii sa se aplice sanctiuni drastice primariilor /
executantilor/ Asociatiilor de Proprietari si proprietarilor individuali.
·
Pentru proprietarii care
solicita, trebuie sa se puna la dispozitie spatii de locuit pe perioada
consolidarii. Nu se pot face eficient consolidarile cu proprietarii in case.
·
Acolo unde cheltuielile
sunt echivalente cu cele ale unei constructii noi trebuie sa se ia in calcul
posibilitatea demolarii si reconstructiei.
·
O atentie deosebita
trebuie acordata proprietarilor foarte in varsta, motivarea acestora pentru a
intra in programul de consolidare fiind foarte dificila.
·
Ca modificare
legislativa propunem: structura de rezistenta si instalatiile (integral) sa fie
suportate de la bugetul de stat, iar finisajele sa fie platite de catre
asociatiile de proprietari.
·
Multe asociatii vor avea
probleme deosebite atat in inscrierea in programul de reabilitare cat si in cel
de consolidare deoarece nu exista cartile tehnice ale cladirilor.
·
Asociatiile ar trebui sa
fie implicate mai mult in toate etapele executiei.
·
Ar trebui facute analize
detaliate cu privire la urmatoarele probleme semnalate de catre reprezentantii
Asociatiilor de Proprietari:
·
Au fost sanctionati
aceia care au returnat banii si nu i-au folosit?
·
De ce au existat
nenumarate intarzieri in executie?
·
Unde se contabilizeaza
obiectiunile asociatiilor pe parcursul executiei?
·
Ce fac proprietarii din
apartamentele aflate in consolidare pe perioada de iarna fara instalatiile de
incalzire si cu peretii desfacuti?
Asteptam ca autoritatilor locale sa manifeste macar
10% din entuziasmul aratat la „borduriada” si in domeniul consolidarii clãdirilor încadrate în clasa I de risc seismic si care
prezintã pericol public.
Reabilitarea termica a blocurilor de locuinte / creşterea performanţei energetice a blocurilor de locuinţe;
Pe parcursul derularii Programului National de Reabilitare Termica
(Programul privind creşterea performanţei energetice a blocurilor de locuinţe)
au fost identificate trei tipuri de probleme:
1.
Probleme juridice si de
legislatie;
2.
Probleme tehnice;
3.
Probleme care tin de
organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
1. Probleme juridice si de legislatie
Programul a fost conceput gresit prin accentuarea rolului autoritatilor
locale/primariilor care sunt definite, in mod eronat, ca beneficiare ale reabilitarii
termice, in detrimentul beneficarilor reali ai programului, adica proprietarii
apartamentelor care sunt reabilitate (organizati sau nu in asociatii de
proprietari).
Astfel, practic proprietarii nu au nici un cuvant de spus in alegerea
executantului lucrarilor de reabilitare si, in marea majoritate a cazurilor, nu
primesc devize complete cu privire la lucrarile efectuate sau sunt pusi in fata
faptului implinit, primind inainte de momentul receptiei devize cu pana la 50%
mai mari fata de devizul initial.
Legislatia privind reabilitarea termica nu prevede sanctiuni aplicabile
autoritatilor locale care nu respecta drepturile proprietarilor de apartamente.
Unele autoritati locale abordeaza acest program ca fiind o “pomana”, uitand
ca utilizeaza de fapt fonduri publice care sunt constituite, prin taxe si
impozite, tot de beneficiarii reali ai programului – cetatenii – proprietari de
apartamente.
Asa cum este conceput programul in prezent si aplicat de autoritatilor
locale, nu se incurajeaza atragerea de fonduri din alte surse decat cele
publice (atat de limitate in prezent si in viitor).
Solutii propuse:
Revizuirea cadrului legal prin consultarea obligatorie si reala a
reprezentantilor asociatiilor de proprietari. Mentionam ca atat timp cat
beneficiarii finali a prevederilor legii sunt cetatenii – propietari de
apartamente, consideram ca propunerile de modificare si completare venite din
partea reprezentnatilor acestora trebuie acceptate. Reamintim ca atunci cand
legislatia actuala se afla in dezbatere publica, Liga Habitat a propus o serie
de modificari pe baza opiniilor exprimate de membrii ligii si specialisti.
Trebuie reglementata posibilitatea de a atrage fonduri private pentru
lucrarile de reabilitare:
·
Asociatiile de
proprietare care au resursele necesare pentru a realiza din banii lor
lucrarile, sa benficieze gratuit de auditul energetic si proiect;
·
Proprietarii care
investesc in masuri de eficienta energetica sa beneficieze de deducere din
impozitul pe venit pana la contravaloarea de 500 Euro/an ;
·
TVA “0” pentru lucrarile de
reabilitare si pentru materialele de constructii folosite la reabilitare (in
prezent, se inregistreaza situatia absurda in care lucrarile de reabilitare
suportate din fonduri publice sunt supuse taxarii, cota contributiei din partea
asociatiei echivaland cu valoarea TVA);
·
Fondurile de reabilitare
trebuie alocate direct proprietarilor (ca in Germania) si acestia trebuie sa
decida ei insisi asupra executantului lucrarilor. Cofinantarea de 50% din
partea Guvernului trebuie sa fie alocata direct asociatiilor de proprietari,
urmand ca primariile care au posibilitatea sa suplimenteze sumele alocate
cofinantarii. In toate cazurile, asociatia de proprietari trebuie sa fie cea
care negocieaza si alege executantul avand in vedere ca lucrarile se executa pe
proprietate privata (nu publica);
·
Legislatia si Guvernul
trebuie sa incurajeze obtinerea de credite garantate de stat/cu dobanda
subventionata pentru accelerarea proiectelor de reabilitare termica. Alta
solutie complementara ar putea fi achitarea in faza initiala de catre
proprietari a lucrarilor de reabilitare, urmand ca autoritatile sa ramburseze
in urmatorii 5-10 ani banii investiti
(inclusiv prin compensarea unor taxe si impozite locale datorate); Pentru a sprijini autoritatile locale si
asociatiile de proprietari ar trebui finantat/eficientizat de urgenta fondul
de garantare a creditelor luate pentru masuri de eficienta energetica in
sectorul rezidential; in acest moment
schemele de creditare existente sunt sufocate de birocratie si de catre
conditiile bancilor;
·
Să se introduca clar
intervenţiile la instalaţiile interioare - a nu se uita coşurile de fum.
·
De
ce sunt permise reabilitările termice exterioare la nivel de apartament. Aceste
initiative individuale trebuie sancţionate deoarece reprezinta un risc pentru
echilibrul termic al cladirii si o incalcare a legislatiei cu privire la
urbanism si autoritarea constructiilor;
·
Agenţii
economici de la parterul sau etajul 1 cât şi deţinătorii de spaţii cu alte
destinaţii din blocul respectv indiferent de forma juridică să fie obligaţi să participe la programul de
reabilitare;
·
O
persoană care are în proprietate mai multe apartamente să primească ajutor de
la stat şi de la consiliul local pentru un singur apartament.
·
Solicitam realizarea
unei bănci de date cu tipuri de proiecte de reabilitare deoarece si cartierele
de blocuri sunt construite după proiecte tip. Costurile de proiectare ar scădea
semnificativ.
·
Trebuie standardizate
pachete de masuri de reabilitare ce pot fi aplicate blocurilor construite dupa
proiecte tip astfel incat sa scada costurile de auditare si proiectare.
·
Programele administrate
de catre MDRT (reabilitare termica, consolidare, etc) trebuie compatibilizate
cu Programele administrate de Ministerul Mediului (“Casa verde”, vanzari
certificate verzi etc) deoarece obiectivele finale ale celor doua initiative
converg. Din punct de vedere administrativ si al eficientei cheltuirii banului
public, este important un management comun al celor doua programe. Din punct de
vedere tehnic, integrarea solutiilor de utilizare a energiei din surse
regenerabile se poate face numai in acelasi timp cu lucrarile de reabilitare
termica.
·
Cresterea cuantumului
fondurilor alocate prin bugetul de stat este esentiala!
Apreciind
o medie de cheltuieli de 3600/Euro/apartament
pentru executarea lucrarilor de reabilitare termica necesarul de investitii
pentru cele 1,4 milioane de apartamente
ce trebuie reabilitate de urgenta este de circa 5 miliarde EURO, din care:
a)
50 % din alocatii de la bugetul
stat, in limita fondurilor aprobate annual cu aceasta destinatie in bugetul
MDRT, adica: 2,5 miliarde EURO;
b) 30 % din fonduri aprobate annual cu
aceasta destinatie in bugetele locale si din alte surse legal constituite,
inclusiv fonduri ale Uniunii Europene, adica 1,5 miliarde EURO.
c) 20 % din fondul de reparatii al
asociatiei de proprietari si din alte surse
legal constituite, inclusiv
fonduri ale Uniunii Europene, adica 1 miliard EURO.
Considerand
ca 5 (cinci) ani este perioada
optima de realizare a reabilitarii termice a celor 1,4 milioane de apartamente (adica aprox 280 de mii de apartamente
/ an) aflate intr-o situatie avansata de degradare atunci bugetul anual ar trebui sa fie de aproximativ: 500 de milioane de EURO.
2. Probleme tehnice
Principalele
probleme intalnite in programul de reabilitare termica sunt sau vor fi cauzate
de utilizarea deficienta a materialelor de constructie/reabilitare, dupa cum
urmeaza:
·
polistiren expandat cu
rezistenta la compresiune mai mica de 70 kpa;
·
adezivi pentru placi
ceramice ce nu intrunesc calitatile necesare lipirii placilor de polistiren;
·
nefolosirea plasei de
armare sau folosirea uneia cu densitate mai mica de 145 g / mp;
·
dibluri ce nu au
lungimea necesara pentru o penetrare optima a suportului. Sunt unele cazuri
cand s-a taiat din tija diblului la aceeasi dimensiune ca si placa
polistirenului ; practic s-a aplicat un diblu cu rol decorativ;
·
in multe cazuri nu s-au
folosit profile de colt, profile cu picurator, ele avand un rol extrem de important
in stabilitatea si estetica cladirii;
·
neaplicarea amorsei
pentru tencuiala decorativav ce are rol de inchidere a porilor si crestere a
aderentei tencuielii decorative (in multe cazuri s-a aplicat vopsea lavabila de
exterior, nerecomandata ca strat final pe termosistem nefiind rezistenta la
socuri mecanice);
·
este recomandat a se
folosi tencuiala decorativa acrilica sau siliconica, insa din considerente de
cost pe mp s-a folosit tencuiala minerala.
Aceste probleme apar din cauza ambiguitatii cu care sunt intocmite caietele
de sarcini: nespecificarea rezistentei la compresiune a polistirenului,
nesolicitarea datelor tehnice ale adezivilor (uscare, rezistenta la tractiune,
lucrabilitatea etc). De asemenea nu se specifica densitatea plasei de armare,
una dintre cele mai importante componente din sistem, mai ales din punct de
vedere al rezistentei la alacalinitate.
La tencuiala decorativa in caietele de sarcini nu se specifica faptul ca ar
trebui sa fie acrilica sau siliconica. De multe ori se foloseste tencuiala
minerala (din cauza formularii ce lasa
loc de orice interpretare: “tencuiala decorativa in strat subtire”), cea mai
nepotrivita solutie intr-un sistem de termoizolatie deoarece tencuiala minerala
nu confera elasticitate si pot aparea fisuri
care permit infiltratiile de apa.
Un alt aspect important este folosirea personalului necalificat in domeniu.
Companiile consacrate care castiga licitatiile, nu executa aproape niciodata
direct lucrarile, ci le predau subcontractorilor. Anteprenorii generali, care
au castigat licitatiile dau in sub antepriza la terte firme, ajungandu-se ca
firma ce realizeaza efectiv lucrarea sa fie nevoita sa o execute cu preturi
mici ceea duce la intrebuintarea materialelor slab calitative.
Solutii
propuse:
·
sa se foloseasca sisteme
de termoizolatie complete, agrementate tehnic si nu cele hibride. Astfel,
garantia calitatii va fi asigurata automat. Vor fi evitate efectele negative,
ce vor aparea cu siguranta in urmatorii 1-2 ani cand vor incepe sa se vada cu
adevarat problemele cauzate de utilizarea celor proaste materiale din punct de
vedere calitativ.
·
implicarea Inspectiei de
Stat in Constructii pentru verificarea santierelor (au fost cazuri in care
lucrarea era contractata cu utilizarea anumitor materiale, insa la magazia de materiale
exista o cantitate mica din aceste produse, iar pe schela se aplicau altele).
De exemplu, se refolosea sacul de materiale specificat in contract, insa acesta
era reumplut cu un alt adeziv de o calitate inferioara. De asemenea a fost
utilizat polistiren expandat cu rezistenta mai scazuta la compresiune fata de
cea recomandata pentru izolarea termica;
·
Aplicarea cu
rigurozitate principiilor de asigurare a calitatii.
3. Probleme care tin de organizarea si functionarea
asociatiilor de proprietari
Programul de reabilitare termica s-a aplicat intr-un context general in
care drepturile si obligatiile asociatiilor de proprietari in calitate de
beneficiari ai lucrarilor sunt putin cunoscute. Asociatiile nu au personal
calificat care sa urmareasca in cunostinta de cauza toate etapele acestui
program, mai ales executia. In aceste conditii, asociatiile pot fi usor
pacalite cu privire la calitatea si durabilitatea lucrarilor executate. Au fost
constatate vicii grave de executie care ar fi putut fi observate si remediate
la timp daca asociatiile ar fi angajat un diriginte de santier autorizat.
Solutii propuse:
·
asociatiile au nevoie de
asistenta specializata de la semnarea initiala a contractului de mandat pana la
semnarea tuturor fazelor de executie si a receptiei finale;
·
posibilitatea ca
asociatiile de proprietari sa fie reprezentate in relatia cu tertii, inclusiv
cu primariile, de formele asociative din care fac parte.
Reamintim ca Romania
este stat membru al Uniunii Europene, avand o serie de obligatii extrem de
serioase legate de cresterea eficientei energetice. Fondul locativ din Romania
este unul dintre cei mai mari consumatori de resurse energetice. Bucurestiul
consuma o cantitate dubla de energie pentru incalzire fata de o capitala a
tarilor nordice (in ciuda diferentei enorme a conditiilor climatice).
Starea proasta a
cladirilor, incoerenta guvernamentala, descurajarea initiativelor de eficienta
energetica si, nu in ultimul rand, nivelul scazut al veniturilor populatiei
afecteaza sansa ca Romania sa indeplineasca obligatiile asumate ca stat membru
UE si sa se inscrie in randul tarilor civilizate.
Legislatia cu privire la organizarea si functionarea
asociatiilor de proprietari
Ø
Solicitam recunoaşterea a asociaţiilor de
proprietari ca organizatii de utilitate publica!
Ø
Solicitam anularea prevederilor cu privire la
atestarea administratorilor de imobile de către primar, la propunerea
compartimentelor specializate din cadrul autorităţii administraţiei publice
locale, în baza unei hotărâri a consiliului local.
In
acest sens exista si Hotărârea Consiliului Naţional pentru Combaterea
Discriminării nr. 239/31.08.2005 care stabileşte că această măsură este
discriminatorie şi se recomandă Ministerului Internelor şi Reformei
Administrative depunerea diligenţelor
necesare în vederea armonizării cadrului legal privitor la atestarea
administratorilor – persoane fizice cu prevederile Hotărârii amintite.
În multe localităţi
atestatul a fost folosit drept factor politic de presiune. Nu e normal ca atestarea să fie făcută de o autoritate politică cu care
viitorul administrator se poate afla in relaţii conflictuale.
Mai
mult aceasta prevedere este in contradictie cu legislatia ce prevede
certificarea competentelor profesionale prin centre acreditate de CNFPA/ANC. Consideram ca absolvirea unui curs este suficienta.
Ø Solicitam introducerea unor
prevederi care sa stabileasca ca proiectele de acte normative care privesc în
mod direct asociatiile
de proprietari sa fie transmise preşedinţilor structurilor asociative ale acestora de
către autoritatea administraţiei publice iniţiatoare, cu cel puţin 15 zile
înainte de prezentarea, spre însuşire, de către conducătorul acesteia.
Ø
Solicitam simplificarea Legislatiei in
domeniul Asociatiilor de proprietari;
Ø
Solicitam o lege cadru a asociatiilor de proprietari dublata de hotarari
ale consililor locale pentru adoptarea Normelor Specifice Locale de Aplicare.
Nici o lege nu va putea acoperi toate problemele! Vom evita astfel zecile de
mii de reclamatii-interventii din diferite zone.
Ø
Solicitam abrogarea sanctiunilor pentru
activitatea personalului ales in cadrul asociatiilor de proprietari:
presedinte, membrii comitet, membrii comisiei de cenzori. Sanctionarea
neindeplinirii atributiilor nu poate fi facuta decat de adunarea generala.
Restul sanctiunilor raman conform legislatiei valabile pentru orice persoana
juridica.
Ø
Solicitam scoaterea prevederilor care se
regasesc in alte legi (contabilitate, legislatia muncii, constructi etc) pentru
a preintampina contradictiile inerente odata cu modificarea legislatiei conexe.
Ø
Legislatia in domeniul
locuintelor trebuie sa fie corelata cu prevederile legale în vigoare privind
administraţia publica locală, descentralizarea administrativă şi financiară,
dezvoltarea regionala, finanţele publice locale şi cu respectarea principiilor: a) responsabilităţii şi legalităţii; b)
asocierii intercomunitare; c)dezvoltării durabile şi corelării cerinţelor cu
resursele; d)protecţiei şi conservării mediului natural şi construit; e)
asigurării igienei şi sănătăţii populaţiei si a calitatii vietii f)
administrării eficiente a constructiilor din proprietatea publica sau privată;
g) participării şi consultării cetăţenilor; h) liberului acces la informaţiile privind
problematica locuitului. i) protecţia economică, juridică şi socială a
locatarilor; j) funcţionarea optima, în condiţii de siguranta, de rentabilitate
şi eficienta economică a construcţiilor, instalaţiilor, echipamentelor şi
dotărilor, corespunzător parametrilor proiectati şi în conformitate cu
instrucţiunile de exploatare; k) introducerea unor metode moderne de
management; l) introducerea unor metode moderne de elaborare şi implementare a
strategiilor, politicilor, programelor şi/sau proiectelor din sfera
locuintelor; m) informarea şi consultarea organizatiilor ale asociatiilor de
proprietari. n) respectarea principiilor economiei de piata, asigurarea unui
mediu concurential, restrangerea şi reglementarea ariilor de monopol.
Ø
Odata cu renuntarea la
practica falimentara a alocarii de subventii publice companiilor furnizoare de
servicii solicitam introducerea unui
sistem eficient mixt de asistenta sociala acordata atat de autoritatile
centrale dar si de autoritatile locale, directionat, pentru plata utilitatilor
de catre familiile cele mai vulnerabile din punct de vedere social.
Ø Strategiile nationale de eficienta energetica si de asistenta sociala ar
trebui dublate de strategii locale adoptate prin consultarea cetatenilor.
Ø
Propunem crearea unui grup de lucru pentru analizarea
legislatiei in domeniu asociatiilor de proprietari, care sa aiba ca sarcina
redactarea unei legi (inclusiv norme de aplicare) care sa cuprinda observatiile
celor peste 15.000 de asociatii membre ale Ligii Habitat. Numai dupa aceea ii
putem da drumul pe circuitul de aprobare. In fond este normal ca beneficiarii
acestei legi, asociatiile de
proprietari, sa aiba drept de veto asupra prevederilor cuprinse.
Ø Reintroducerea, clara si fara echivoc, a dreptului asociatiilor de proprietari de a
utiliza conventii
civile pentru activitatile desfasurate la
asociatiile de proprietari, in beneficiul acestora;
Ø Stoparea masurilor de birocratizare si
suprataxare excesiva a activitatilor desfasurate la asociatiile de proprietari,
in beneficiul acestora;
Ø Reintroducerea termenelor anuale pentru declararea şi plata
impozitelor şi contribuţiilor aferente şi a impozitului reţinut la sursă pentru
asociatiile de proprietari;
Ø Abrogarea obligativitatii depunerii
declaraţiilor prin mijloace electronice de transmitere la distanţă de
catre asociatiile de proprietari (obligativitatea depunerii online a
declaratiei 112 ce a avut un efect devastator asupra asociatiilor de
proprietari); declaratiile sa se poata depune prin una dintre urmatoarele
modalitati: direct la administratia financiara, prin posta sau online (in baza
unei parole acordata de catre administratorul site-ului finantelor publice);
Ø
Organizarea unei dezbateri publice pe problema
fiscalității / contabilitatii / legislatiiei muncii pentru asociatiile de
proprietari.
Daca veti analiza influenta
modificarilor și completarilor Codului Muncii, Codului Fiscal si cele ale
Codului de Procedura Fiscala, modificari aduse in 2010 si 2011, veti constata ca
aceste noi obligatii ale asociatiilor de proprietari, in majoritatea cazurilor,
nu au putut fi respectate/aplicate.
Strategiile de dezvoltare durabila si de eficienta
energetica
·
Orasele Romaniei nu au
strategii energetice si reglementari locale care sa stimuleze eficienta
energetica;
·
Lipsa strategiilor a
facut ca investitiile in termoficare si alte servicii publice sa nu aiba un
orizont bine definit, fara a fi stabilite obiective clare ce trebuie atinse;
·
Banii europeni sunt in
pericol de a fi ineficient si insuficient utilizati din cauza absentei
cvasi-generale a strategiilor locale/regionale de dezvoltare durabila;
·
Autoritatile locale au
obligatia de a se implica si de a elabora strategii pentru o locuire de
calitate (introducerea programelor integrate de regenerare urbana trebuie sa
fie o prioritate);
·
Tragem un semnal de
alarma fata de dezvoltarile imobiliare haotice, in afara normelor elementare de
urbanism si de calitate a constructiilor si a infrastructurii de utilitati
publice.
Pozitia Ligii Habitat in legatura cu problematica locuintelor
Avand
in vedere (ca):
Ø Lipsa de locuinţe
decente la un preţ accesibil influenţează in mod direct viaţa cetăţenilor,
limitandu-le posibilitatea de integrare socială şi de mobilitate;
Ø Mai bine de jumatate
dintre cetateni trăiesc in aglomerări
urbane, deşi multe oraşe se confruntă cu probleme importante in ceea ce
priveşte locuinţele cum ar fi:
§ insuficienţa ofertei,
§ costurile ridicate de
cumpărare şi intreţinere,
§ starea proastă a
imobilelor;
Ø Problema locuinţelor
urbane se inscrie in contextul mai larg al planificării urbane şi este legată
aşadar de problemele cum ar fi:
§ de pauperizare a
anumitor cartiere,
§ de degradare a mediului
(poluarea aerului şi a apei, zgomotul, deşeurile, suprapopularea etc.),
§ de proasta funcţionare a
serviciilor publice, de accesibilitate sau de securitate etc.;
Ø Dificultăţile de acces
la locuinţe stau la baza fenomenelor de segregare socială şi de transformare in
ghetou;
Ø Combinaţia de venituri
scăzute, preţuri ridicate la energie cu sisteme de incălzire şi de izolare
inadecvate, dă naştere unor fenomene precum sărăcia şi deconectarea de la
energie;
Ø Excluderea socială
contravine modelului social european;
Ø Extinderea urbană
generează numeroase probleme sociale şi economice afectand transporturile
(congestia transporturilor in comun, dependenţa de maşina personală), protecţia
mediului (consumul crescut de energie, poluarea) şi accesibilitatea serviciilor;
Ø Problemele specifice
legate de marile imobile prefabricate, atat in ceea ce priveşte calitatea
spaţiului de locuit, cat şi in ceea ce priveşte reabilitarea infrastructurilor
(finanţarea lucrărilor de intreţinere şi renovare, dar şi a cercetării privind tehnicile
şi tehnologiile adecvate) sunt accentuate de varsta fondului locativ – peste
80% fiind mai vechi de 20 de ani si de imbatranirea populatiei (exista zone in
care peste 70% dintre ocupantii locuintelor sunt pensionari)!
Ø Importanţa regenerării
terenurilor industriale in paragină şi a protecţiei spaţiilor verzi;
Ø Sectorul locuinţelor
reprezintă o sursă importantă de ocupare a forţei de muncă atat in domeniul
construcţiilor, cat şi in domeniul renovării, al amenajării, al serviciilor de
proximitate şi al serviciilor financiare,
Liga
Asociatiilor de Proprietari Habitat considera ca:
1.
Autoritatile publice trebuie sa asigure reguli clare si usor de aplicat pentru
accesul la locuinte si sanse mai bune pentru asigurarea si pastrarea unei
locuinte decente in cazul grupurilor vulnerabile.
2. Dreptul la o locuinţă decentă accesibilă ca preţ este
un drept fundamental al fiecărui cetăţean.
3. Este necesara identificarea unei serii de standarde de
calitate minimă care să definească noţiunea de „locuinţă decentă”.
4. Este necesara stabilirea dreptului la alocaţie pentru
locuinţă, cat şi consolidarea tuturor drepturilor sociale, pentru a putea
permite o mobilitate reală a lucrătorilor.
6. Trebuie pus accentul pe importanţa chestiunilor de
securitate:
Ø in ceea ce priveşte criminalitatea, mai ales in cartierele defavorizate,
Ø in ceea ce priveşte clădirile (norme de construcţie şi de exploatare),
Ø in ceea ce priveşte infrastructurile pentru electricitate şi gaz, dar şi
pentru apă şi canalizare (siguranţa sistemelor existente şi a tehnologiilor de
reabilitare);
7. Este necesara extinderea dezbaterii privind locuinţele
şi asupra locuinţelor din mediul rural.
8. Este necesara o analiză mai detaliată privind
costurile locuinţelor pentru a putea lua in calcul mai bine eterogenitatea
ocupării locuinţelor şi pentru a inţelege problema locuinţelor din perspectiva
globală a imbătranirii populaţiei, a modificării structurii familiale
tradiţionale şi a situaţiei speciale a tinerilor.
9.Politica
locuintei nu trebuie facuta in afara politicilor de dezvoltare durabila a
localitatilor.
10.Politicile
de locuire trebuie sa reprezinte parte a unei abordari integrate a tuturor
problemelor unei comunitati: sprijinirea
simultană a activităţilor de renovare fizică a mediului urban cu cele de
reabilitare a infrastructurii de bază, precum şi cu acţiuni pentru dezvoltarea
economică, creşterea competitivităţii şi ocupării, integrarea grupurilor etnice
în condiţiile protejării mediului.
Avantajul acestei
abordări integrate – bazate pe principiile de subsidiaritate şi de proximitate
– constă în faptul că se pot rezolva simultan o serie de probleme între care
există relaţii de interdependenţă şi care afectează atât zona urbană cât şi
arealele adiacente ceea ce ar face posibilă ameliorarea calităţii vieţii şi
atractivitatea mediilor urbane.
11. Politicile in domeniul locuintei trebuie realizate de
către autorităţile locale care pot asigura o viziune de ansamblu, o coordonare
optimă a politicilor şi a iniţiativelor puse in aplicare in aglomerările urbane
şi o viziune pe termen lung asupra dezvoltării aglomerării urbane.
Autorităţile
administraţiei publice locale împreună cu toţi actorii implicaţi şi interesaţi
de dezvoltarea urbană trebuie să colaboreze pentru elaborarea unor planuri
coerente, participative, integrate şi durabile care să conducă la rezolvarea
problemelor sociale, economice si de mediu, tot mai numeroase în oraşele şi
municipiile ţării, şi în acelaşi timp la creşterea atractivităţii oraşelor şi
îmbunătăţirea calităţii vieţii în mediul urban.
Implicarea
cetăţenilor şi a principalilor actori locali în elaborarea
strategiilor de dezvoltare urbană constituie o precondiţie pentru asigurarea
sustenabilităţii acestor planuri integrate.
Dialogul şi consultarea intre diferitele niveluri ale
autorităţii locale, regionale şi guvernamentale, pot asigura coerenţa
intervenţiei publice, mulţumită unei coordonări orizontale (intre toate
politicile privind locuinţele), verticale (intre actorii care se ocupă de
locuinţe la diferite niveluri – naţional, local) şi mixte (intre autorităţile
publice, actorii socio-economici şi societatea civilă);
12.Planurile
integrate de dezvoltare urbană vor trebui implementate prin proiecte care
se referă la următoarele tipuri de activităţi:
-
Reabilitarea
infrastructurii urbane şi îmbunătăţirea serviciilor urbane, inclusiv
transportul public urban;
-
Dezvoltarea
unui mediu de afaceri durabil; Reabilitarea infrastructurii sociale, inclusiv a
locuinţelor sociale şi îmbunătăţirea serviciilor sociale.
13. Este necesara o amplă campanie de informare cu
privire la programele guvernamentale in domeniul eficientei energetice in
paralel cu răspandirea in sectorul locuinţelor a noilor tehnologii şi a
materialelor de construcţie mai eficiente care să permită reducerea consumului
de energie;
Tarife, preturi si relatii contractuale pentru
utilitatile publice;
·
Solicitam sistarea
modificarii tarifelor/preturilor fara convenirea unui calendar pe termen mediu,
fara prezentarea unor motivatii solide si fara consultarea consumatorilor;
·
Reprezentantii
asociatiilor de proprietari trebuie sa fie membri ai consiliilor de
administratie ale companiilor furnizoare de utilitati publice deoarece acestea
au un caracter de monopol natural si exista tendinta de a face abuz de pozitie
dominanta;
Transparenta decizionala, acces la informatiile de
interes public.
·
Autoritatile locale nu promoveaza parteneriatul si implicarea cetatenilor
in luarea deciziilor
·
Adoptarea de urgentă a
cadrului legislativ pentru elaborarea, promovarea si monitorizarea unor
politici publice coerente si stabile pentru administraăia publică locală, pe
baza unei dezbateri publice cu toti factorii implicati, inclusiv cu societatea
civilă;
·
îmbunătătirea procedurilor de aplicare si monitorizare a Legii privind transparenta decizională nr. 52/ 2003, în cadrul legislativ al promovării
politicilor publice, prin instituirea obligativitătii respectarii de catre
actele normative a concluziilor rezultate din dezbaterile publice
·
Aplicarea riguroasă a
principiului separării deciziilor tehnico-manageriale de deciziile politice in
toate institutiile publice,
·
Restructurarea
institutiilor publice cu scopul eliminării suprapunerilor de competente si a
excesului de birocratie, a verigilor birocratice inutile sau lipsite de
responsabilitate.
Abonați-vă la:
Postări (Atom)
